C’est la première question que se pose tout candidat à l’accession à la propriété : combien la banque est-elle réellement prête à me prêter ? La réponse, contrairement à ce qu’on entend souvent, ne dépend pas uniquement du salaire mensuel. Elle résulte d’un calcul précis intégrant les revenus retenus, les charges récurrentes, la durée souhaitée du prêt, le taux du marché en vigueur, le taux d’assurance et la pondération propre à la politique de chaque banque. En 2026, dans le cadre des règles strictes du HCSF, la capacité d’emprunt obéit à des principes mécaniques qu’il est important de bien comprendre avant tout achat.
Pour obtenir instantanément une estimation précise selon votre situation personnelle, un simulateur de capacité d’emprunt applique exactement les formules utilisées par les banques. L’outil tient compte de vos différentes sources de revenus, des pondérations habituelles (70 % pour les revenus locatifs par exemple), de vos charges existantes, et calcule à la fois la mensualité maximale autorisée et le capital empruntable correspondant. La comparaison automatique entre 15, 20 et 25 ans permet en plus de visualiser l’impact massif de la durée sur le montant qui peut être prêté.
La formule officielle appliquée par les banques
Le calcul de capacité d’emprunt s’effectue en deux temps. Premier temps : la détermination de la mensualité maximale autorisée. Elle correspond à 35 % de vos revenus nets retenus, déduction faite des charges récurrentes (autres crédits en cours, pensions versées). Cette règle vient directement du HCSF et s’applique à toutes les banques opérant en France depuis 2022.
Deuxième temps : la conversion de cette mensualité maximale en capital empruntable. La formule mathématique est l’inverse de celle du calcul de mensualité standard. Sur un prêt à taux fixe sans assurance variable, le capital empruntable se calcule comme suit : Capital = Mensualité × (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois) / (taux mensuel + taux assurance mensuel). Cette formule intègre directement l’assurance dans le calcul, comme l’imposent les règles depuis 2022.
Combien peut-on emprunter selon son revenu
Pour fixer les ordres de grandeur, voici les capacités d’emprunt typiques calculées sur 20 ans à 3,40 % de taux nominal et 0,36 % d’assurance, sans charges récurrentes. Un revenu net mensuel de 1 800 € donne une mensualité maximale de 630 € et un capital empruntable d’environ 103 800 €. À 2 500 € de revenu, la capacité atteint 144 200 €. À 3 500 € de revenu, on monte à 201 800 €. À 5 000 €, on dépasse les 288 200 €. À 7 500 € de revenu, la capacité grimpe à environ 432 300 €.
Sur 25 ans, ces capacités augmentent d’environ 15 à 18 %. Sur 15 ans, elles diminuent d’environ 18 à 22 %. À chaque palier de durée, l’arbitrage se fait entre capacité d’emprunt accrue et coût total des intérêts plus élevé. Un emprunt sur 25 ans peut permettre de financer un bien 18 % plus cher mais coûte aussi 35 à 40 % d’intérêts en plus sur la durée totale.
Les revenus qui ne comptent pas comme vous le croyez
Tous les revenus ne sont pas retenus à 100 % par les banques. Le salaire net en CDI hors période d’essai est intégré pleinement. Les revenus locatifs nets perçus sont retenus à 70 % seulement, pour anticiper les charges, périodes de vacance et impôts fonciers. Les primes annuelles régulières sont intégrées à hauteur d’une moyenne sur 2 ou 3 ans. Les revenus exceptionnels (bonus variables, intéressement) sont parfois pris à 50 % ou exclus.
Pour les indépendants et professions libérales, la banque calcule en général la moyenne des revenus déclarés sur les trois derniers exercices fiscaux, à condition que ces exercices soient tous positifs. Un démarrage récent d’activité (moins de 3 ans) restreint fortement le panel de banques disposées à étudier le dossier. Les BIC/BNC sont en général retenus dans leur totalité, à la différence des revenus locatifs.
Les pensions reçues, alimentaires ou d’invalidité, sont en principe intégrées si elles sont stables et leur durée résiduelle suffisante. Les allocations familiales sont prises en compte si elles sont versées pour une durée d’au moins 5 ans (donc pour des enfants jeunes). Les revenus de placement (dividendes, intérêts) ne sont pas pris en compte sauf montant significatif et caractère récurrent prouvé.
Les charges qui réduisent la capacité
Côté charges, tous les crédits en cours sont systématiquement intégrés au calcul, quel que soit leur type : crédit auto, crédit conso, crédit étudiant, revolving, crédit travaux antérieur. Si la durée résiduelle d’un crédit est très courte (moins de 6 mois), certaines banques l’omettent du calcul, d’autres l’incluent quand même. Mieux vaut anticiper et solder ce crédit avant la demande.
Les pensions alimentaires versées (à un ex-conjoint, à un enfant majeur, etc.) viennent également en charge. Les loyers d’autres biens immobiliers que vous possédez et qui sont loués comptent comme charge, le loyer perçu venant en revenu pondéré à 70 % en parallèle. La résultante nette peut être positive ou négative selon les chiffres.
Booster sa capacité d’emprunt rapidement
À profil donné, plusieurs leviers permettent d’améliorer significativement sa capacité d’emprunt en quelques mois. Le premier, et le plus efficace, est de solder ses petits crédits avant la demande. Un crédit auto à 200 €/mois ampute la capacité d’emprunt d’environ 35 000 € sur 20 ans. Si vous disposez de l’épargne pour le solder, vous gagnez instantanément cette enveloppe.
Deuxième levier, allonger la durée du prêt avec discernement. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 16 %, mais alourdit le coût total. À ne faire que si l’augmentation est strictement nécessaire pour faire passer le projet. Troisième levier, intégrer un co-emprunteur. Que ce soit un conjoint, un parent ou un proche, ses revenus s’ajoutent aux vôtres et ses charges aussi. Le calcul de 35 % se fait alors sur le binôme.
